Банкротство застройщика

Признаки застройщика по законодательству о банкротстве. Позиция Верховного Суда РФ.

Банкротство застройщика22 августа 2016 года судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации приняла очередное определение № 304-ЭС16-4218 (Полина Цыбрий против ООО «ССК Металлургмаркет»), призванное изменить существующую судебную практику по вопросу банкротства застройщика.

Фабула дела: Граждане приобрели паи в жилищно-строительном кооперативе. ЖСК «Центральный-1» обязался предоставить в будущем квартиры в новостройке. ЖСК квартиры не предоставил, отрицает тот факт, что является застройщиком, ведь договоров участия в строительстве не заключал.

ЖСК «Центральный-1» заключил договор с ООО «ССК Металлургмаркет», по которому ООО приняло на себя обязательство передать в собственность ЖСК жилые помещения. Впоследствии ООО начало банкротиться по правилам общим для всех юридических лиц. Однако граждане (заявители) требовали применить специальные правила – о банкротстве застройщика. Это выгодно для заявителей в связи с тем, что позволяет им претендовать на получение жилья, (независимо от того достроены они или нет).

Однако ЖСК также отрицает, что является застройщиком.

Суды, рассматривавшие дело до ВС РФ, поддержали позицию ЖСК, по той причине, что он [ЖСК] не обладает признаками застройщика согласно пункту 1 статьи 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Является ли должник застройщиком по смыслу ФЗ о банкротстве? 

Признаки застройщика по ФЗ о банкротстве

Наличие/отсутствие признаков по мнению судов

Обоснование суда

- наличие общих признаков банкротства + Установлена неспособность должника (т.е. ООО) погасить денежные обязательства по истечении трёх месяцев после оговорённой даты их исполнения.
- привлечение должником (т.е. ООО) денежных средств и (или) имущества участника строительства Непосредственно должник (т.е. ООО) денежные средства не привлекал.
 - наличие к должнику денежных требований или требований о передаче жилых помещений +  
- объектом строительства выступает многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средства/имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (определение Верховного Суда Российской Федерации от 31.07.2015 № 305-ЭС15-3229)   +  

 

Верховный Суд не согласился с таким толкованием, приняв во внимание доводы заявителя. Основные тезисы ВС:
• отказ от формального подхода допускается в целях защиты участников строительства от злоупотреблений застройщиков;
• искомая цель создания ЖСК – продажа будущих квартир;
• поступающие от продажи паев денежные средства ЖСК переводились ООО для осуществления последним строительства;
• т.о., граждане фактически финансируют деятельность ООО.
Сложившиеся между ЖСК и ООО фактические отношения схематично изобразим следующим образом:

dolshiki

Вывод: банкротство должника, который привлекал деньги на строительство жилых домов от граждан не напрямую, а через жилищно-строительный кооператив, должно осуществляться по специальным правилам № 127-ФЗ § 7. Банкротство застройщиков. Формализм при толковании данных положений недопустим. При решении подобных споров необходимо принимать во внимание цель законодательного регулирования соответствующего института – защиту права граждан, приобретающих дорогостоящее недвижимое имущество.

Адреса наших офисов

Флаг России
Fine life Москва
Флаг Кипра
Fine life Лимасол
Флаг Великобритании
Fine life Лондон
Флаг Грузии
Fine life Тбилиси
Флаг Греции
Fine life Афины