Покупка квартиры в строящемся доме. Правовые риски

недвижимостьФедеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" ограничил способы привлечения денежных средств граждан. Оно допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Действие данной нормы обеспечивается принудительной силой государства. Санкция за ее нарушение содержится в Кодексе Российской Федерации об административных правонарушениях (ст. 1428), а выражается она в неблагоприятных последствиях имущественного характера в виде административного штрафа на должностных лиц в размере 20-50 тысяч рублей; на юридических лиц – 500 тысяч-1 миллион рублей. Сделано это с целью обеспечить безопасное функционирование общественных отношений в сфере строительства, в частности, защитить права граждан, приобретающих дорогостоящее недвижимое имущество.

Лица, осуществляющие строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, должны соответствовать определенным требованиям, установленным N 214-ФЗ. Среди них можно выделить основные:

  • регистрация в качестве юридического лица,
  • наличие разрешения на строительство,
  •  наличие вещного права на застраиваемы земельный участок (право владения и пользования на основании зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды, право собственности),
  • опубликованная проектная декларация.

Если требования соблюдены, составляется договор участия в долевом строительстве и регистрируется в компетентном госоргане. Договор не будет зарегистрирован, если такие важные гарантии защиты прав дольщиков, как, например, гарантийный срок на объект долевого строительства и способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору, не будут включены в его содержание.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома - необходимое условие для получения от граждан соответствующих денежных средств. В противном случае компания может быть привлечена к административной ответственности (Определение ВАС РФ от 08.12.2010 "№" ВАС-16153/10). Санкцией за привлечение денежных средства граждан в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве является немедленный возврат гражданину, полученных от него денежных средств, процентов по двойной ставке Банка России и возмещение убытков сверх суммы процентов.

Таким образом, законодатель возлагает на застройщиков дополнительные обязанности, ужесточает санкции за их нарушение. Особенности правового статуса «застройщика» толкают лица, осуществляющих строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, на совершение действий в обход действующего законодательства.

Среди них можно выделить

  • схемы с применением предварительного договора долевого строительства
  • схемы с применением предварительного договора купли-продажи с использованием обеспечительного платежа.

Пример из практики: между ООО «П.» и гражданкой С. Был заключен предварительный договор о заключении в будущем договора продажи квартиры. Поясним, что под предварительным договором понимают соглашение, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Он содержит условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия, в зависимости от вида основного договора. Суд постановил, что такой договор не порождает прав и гарантий, предусмотренных Законом о долевом строительстве. При этом фактически имеет место привлечение средств, т.е. увеличение суммы денежных средств, имеющихся в распоряжении юридического лица, за счет средств граждан. Имеется состав административного правонарушения, ст. 1428.

  • схемы с заключением договора займа и последующего договора уступки права собственности;
  • «вексельная» схема (=покупка векселя в замен на призрачный шанс получить квартиру в будущем !!самый неблагонадежный способ приобретения строящейся недвижимости) и прочие.

Наиболее показательное судебное решение по данной тематике - Постановление Президиума ВАС РФ от 13.05.2014 N 19318/13.

Фабула дела такова:  ООО заключило с гражданином договор предварительной купли-продажи квартиры. Первая, апелляционная и кассационная инстанция не усмотрели в данном акте никаких нарушений КРФ об АП. Основной мотив – заключение договора а отношении уже построенного объекта недвижимости. Однако Президиум ВАС признал его несущественным, поскольку гражданин перечислил денежные средства на расчетный счет юридического лица до ввода объекта в эксплуатацию. Таким образом, не степень готовности объекта, но документально подтвержденный факт обеспечения помещения всеми жизненно важными коммуникациями является ключевым фактором в разрешении подобных споров.

В связи с вышеизложенным, рекомендуем проводить тщательную экспертизу заключаемых Вами договоров – крупные штрафы, административные и судебные тяжбы негативно отражаются на работе застройщика, его финансовом состоянии, способности завершить строительство вовремя. В случае если застройщик, по своей ли воле или в силу обстоятельств, не зависящих от него, не исполнит или исполнит ненадлежащим образом обязательства перед Вами, будет сложнее, (а в некоторых случаях, таких как, например, банкротство, невозможно), восстановить свои права. Федеральным законом N 214 гражданам предоставлены существенные гарантии, которые возникают только при заключении законного договора долевого участия. Если же Вы уже вступили в отличный от данного договор, следует помнить, что у Вас есть право расторгнуть его в любое время. С привлечением профессиональных юристов этот процесс потребует минимальных временных затрат, а успешно разрешение спора возместит все понесенные в связи с судебным процессом расходы. Чтобы получить услугу, перейдите по ссылке.

Адреса наших офисов

Флаг России
Fine life Москва
Флаг Кипра
Fine life Лимасол
Флаг Великобритании
Fine life Лондон
Флаг Грузии
Fine life Тбилиси
Флаг Греции
Fine life Афины